投资策略转变 - 投资者从依赖房价上涨赚取增值差价转向更看重租金收益和现金流 [7] - 投资目标是为工资之外的被动收入提供生活保障，对年化收益率要求不严格 [1][7] - 普通投资者更在意每月固定的租金收入，而非复杂的收益率计算 [7] 目标资产特征 - 聚焦一线城市五环内核心区域，房价波动较小，具备保值功能 [3][7] - 优选总价低、出租率高、租金收益稳定的小户型住宅，面积70平方米以下 [1][5] - 要求两公里范围内有地铁，生活配套齐全，但可接受房龄老（如超40年）的房源 [1][3] 市场供需情况 - 近期70平方米以下房源成交占比超六成，90平方米以上房源成交占比仅一成左右 [5] - 高性价比房源稀缺，需要足够耐心寻找，适合投资的机会稍纵即逝 [1][5] - 低价房源主要源于业主急售要求全款，或房子存在采光、户型等硬伤 [6] 投资回报测算 - 个人投资者粗略计算年化租金收益率可达约4% [3][5] - 专业机构测算会扣除物业费、维修费（年租金10%）、空置损失（年租金5%）等成本，投资回报率约为3.9% [8] - 若持有20年，内部收益率可达约4.5%，高于银行定存或理财收益 [7][8] 投资者群体构成 - 主要投资者包括有闲置资金、不需加杠杆的个人，以及开始关注的机构投资者 [3][5] - 小户型买家分为两类：能力范围内购房的年轻人，和追求长期稳定租金回报的投资者 [5] - 机构投资者过去更青睐写字楼，但因商办市场冷清，开始关注住宅租金收益率的提升 [6]