核心观点 - 9月中国房地产市场整体价格下行压力持续，但核心城市显现筑底迹象，行业分化加剧 [1][2][5] - 市场出现修复加速信号，体现在土地市场热度分化和库存去化周期缩短 [6] - 供需两端持续调整，新开工面积降幅显著大于销售端降幅，推动库存水平下降 [7][8] 新房价格表现 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [1][3] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1][3] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [3] - 城市间分化明显，北京和上海新房价格环比分别上涨0.2%和0.3%，杭州、长春分别上涨0.3%和0.1% [2][3] - 上海、杭州、成都、三亚、太原、南宁、宜昌、乌鲁木齐等城市新房价格同比去年同期均上涨 [2] 二手房价格表现 - 9月70个大中城市二手住宅销售价格环比、同比均无一上涨 [5] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [5] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，三线城市环比下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [5] - 百城二手房挂牌量仍处高位，9月环比跌幅收窄至0.34%，但下行趋势未改 [5] 销售与投资数据 - 1-9月新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，其中住宅销售面积下降5.6% [1][7] - 1-9月新建商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%，其中住宅销售额下降7.6% [1][7] - 业内预计今年全国新建商品房销售额将在8.5万亿-9万亿区间，去年该数据为9.68万亿元 [1] - 1-9月全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，其中住宅投资52046亿元，下降12.9% [7] 供应与库存情况 - 开发企业新开工降幅高于销售端降幅，1-9月房屋新开工面积45399万平方米，下降18.9%，其中住宅新开工面积33273万平方米，下降18.3% [8] - 截至9月末，全国商品房待售面积较第一季度的高点下降3963万平方米 [7] - 9月末住宅库存为39937万平方米，较今年高点下降3237万平方米 [7] - 一二线城市去化周期整体降至12个月以内，三四线城市降至15个月以内 [6] 市场趋势与信号 - 土地市场热度分化，9月北京、上海等城市的高溢价率水平反映房企对核心资产信心修复 [6] - 政策宽松预计将继续托底核心城市成交量，强化房价预期稳定的信心 [5] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [5] - 中小城市受人口外流与库存压力影响，市场热度或不及预期 [5]