广州楼市“9.30”新政影响 - 广州于去年9月底彻底放开楼市限购，实施“三不限”政策，进入史上最宽松时期，目前首套房首付低至15%，首套房商业贷款利率3.0%、公积金贷款利率2.6% [2] - 放开限购带来楼市成交量回暖，房地产成为帮助广州经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [2] 城中村改造对楼市的决定性影响 - 2024年广州成功申报52个城中村改造专项借款项目，获得授信金额4096亿元，涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [3] - 在允许专项借款购买存量商品房安置的政策下，巨量安置房需求促成部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款甚至销冠 [3] - 截至今年第三季度，黄埔区收购了2110套、合计约21万平米的商品房作为安置房，截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过今年以来平均每月5300套的新房成交量 [5] 政府收储创造楼盘销冠案例 - 越秀区瑶台村以限价42246元/平收购周边新房作为安置房，火速签下某新盘197套住宅 [5] - 白云区政府以14亿购买云麓花城782套存量商品房，使其成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数冠军（784套），并以14.35亿成交金额位列全市单盘成交金额第9名 [5] 城中村改造带动二手房成交 - 同德围-罗冲围、桂花岗-三元里板块的二手房网签套数在今年5月同比分别增长62.50%和64.06% [6] - 科学城板块和芳村大道的二手房网签在今年6月和9月同比分别暴涨97.59%和71.72% [6] - 荔湾坑口村旧改项目补偿标准最高超5万/平米，带动芳村大道周边小区成交量大幅上涨，其补偿标准较周边2.5万至3万元/平米的二手房市场价近乎翻倍 [6] 新规产品市场表现 - 新规产品得房率更高，自诞生以来迅速从小众高端产品转变为主流产品 [7][9] - 广州一手楼盘中新规产品占比从2024年初约17%迅速提升至今年一季度约50%，其成交量占比从2024年初12%增加至今年上半年23% [9] - 今年上半年热门新规产品入市两个月内去化率均超过70%，销售金额最高的10个楼盘中已有6个是新规产品 [9] 新规产品对旧盘及二手房的冲击 - 新规产品对二手房市场形成明显冲击，例如海珠西部新盘开盘导致附近热门二手房小区均价从2024年7月5.5万元/平方米降至今年初4.2万元/平方米 [10] - 今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4%，业主降价促成交成为常态 [11] - 中心城区近郊部分旧规一手盘最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施参与竞争 [11]