全国房价整体走势 - 9月各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.3%，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [3] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，但降幅收窄0.2个百分点，上海同比上涨5.6% [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点 [10] 上海二手房市场核心现象 - 上海二手房市场呈现挂牌价与成交价背离的独特现象 [1] - 9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，创下历史新高 [1][5] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1][5] - 45%的小区成交价格实现环比上涨 [1] - 近一年来上海各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] 上海市场交易细节与驱动力 - 上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低 [5][16] - 9月上海47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点，改善类小区房价上涨占比为42% [6] - 金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位 [7] - 总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79个百分点 [7] 政策影响分析 - “8.25”新政采取“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放了郊区购房需求 [6] - 新政内容包括外环外不再限制购房套数、调整单身人士限购政策、提高公积金贷款额度等 [9] - 多子女家庭公积金最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷” [9] 市场分化与未来展望 - 全国性普涨时代已经结束，分化成为新常态 [10] - 9月南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超过六成的高频交易小区成交价下跌 [11] - 同期共富共康、金山新城、周康等板块有超过六成的高频交易小区房价实现上涨 [12] - 各板块与小区之间难以形成统一的价格走向，微观市场的结构性机会与风险并存 [14]