政策调整背景 - 多个主要城市如广州、北京、成都、上海开始对高得房率现象进行政策调整 [1] - 政策调整源于去年计容新规松绑和今年《住宅项目规范》落地，初衷是顺应改善型居住需求 [3] - 但政策善意被部分开发商利用，演变为追求高得房率的数字游戏，例如出现100%甚至120%的得房率竞赛 [3] 开发商应对策略与乱象 - 开发商通过将设备平台改为室内空间、扩大飘窗功能等方式“偷面积” [3] - 更隐蔽的做法是疯狂赠送阳台、花池、入户花园等，使赠送面积超出合理范围，挑战容积率红线 [3] - 过度追求得房率导致开发商在其他方面偷工减料，例如公区墙面材料降级、电梯厅面积缩水等 [8][9] 具体政策限制措施 - 成都新规要求各类额外空间的投影面积不能超过计容面积的30%，以遏制过度赠送 [3] - 上海新规将每户阳台面积控制在建筑面积的10%以内且不超过16平方米，为政策设定明确底线 [7] 对市场的影响 - 高得房率竞赛破坏了市场稳定预期，导致购房者因得房率差异而纠结，开发商在拿地时采取观望态度 [4] - 新房通过高得房率变相降价，对二手房市场造成冲击，导致二手房挂牌量激增，价格持续阴跌 [5][6] - 具体案例显示，新房得房率高出15%即相当于变相降价20万元，使次新房价值受损 [5][6] 行业长期发展导向 - 政策调整旨在引导行业回归产品本质，从钻研“偷面积”转向关注真正的产品创新和居住品质 [10] - 比得房率更重要的因素包括户型动线合理性、通风采光效果以及社区配套完善程度 [10] - 市场回归理性有助于结束新房与二手房市场互相伤害的恶性循环 [10]