宏观经济背景 - 国民经济运行总体平稳，前三季度GDP同比增长5.2% [1] 行业整体表现 - 前三季度全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1个百分点 [2] - 前三季度商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售金额63040亿元，同比下降7.9% [2][3] - 9月单月全国新建商品房销售面积8531万平方米，销售额8025亿元，分别环比上升49%和43%，但同比分别下降10.5%和12% [4] 房价与市场趋势 - 9月各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势，一线城市降幅收窄0.2个百分点，二三线城市降幅均收窄0.3个百分点 [2][8] - 9月已有8个城市新房价格同比上涨，上涨城市数量创2025年以来新高，近一年来同比上涨城市数量首次超过环比上涨数量 [8] - 9月房屋竣工面积同比上升1.5%，为2024年以来首次单月同比转正 [14] 供需与库存动态 - 新房供应约束是下半年以来新房销售降幅进一步扩大的主因 [2] - 9月商品房待售面积环比下降292万平方米，连续7个月下降，行业库存压力持续缓解 [6] - 2025年以来各地累计公布的计划回收土地面积已超过2.2亿平方米 [11] - 当前全国土地出让规模已小于新房交易量，推动广义、狭义库存指标持续缓解 [20] 政策影响与结构性变化 - 一线城市得益于限购解绑等政策进入兑现期，交易量有所上升，北京新房成交规模同比上升33% [7] - 9月以来各地累计出台21次税费补贴与优惠类政策，同时12次发文推进"好房子"建设 [8] - 行业新的趋势指向土地市场将迎来更多高质量的储备住宅用地与城市更新用地，新项目建设领域将出台新规加强新建住宅的宜居属性 [7] 领先指标与未来展望 - 9月新开工规模5598万平方米，同比下降14.4%，但降幅收窄5.9个百分点，迎来边际改善 [11] - 9月份个人按揭贷款新增1027亿元，同比下降11%，但降幅收窄8.5个百分点 [6] - 行业预计在2025年四季度将释放更多积极企稳信号，房价指数将加快筑底 [20] - 房地产开发投资规模预计将进一步回落，以与现阶段销售规模更匹配，该调整过程可能持续一到两年 [17][20]