核心观点 - 2025年1-9月中国房地产市场整体承压，需求端销售面积与销售额同比降幅扩大，供给端开发投资持续下滑，但新开工和竣工降幅有所收窄 [1] - 短期市场面临压力，政策层面持续优化以稳定预期，四中全会召开有望为行业中长期发展指明方向 [1][17] 需求端情况 - 1-9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [2] - 1-9月新建商品房销售额6.30万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [2] - 住宅销售面积5.51亿平方米，同比下降5.6%，住宅销售额5.53万亿元，同比下降7.6% [2] 供给端情况 - 1-9月全国房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1个百分点 [5] - 住宅开发投资额5.20万亿元，同比下降12.9% [5] - 房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，但降幅较1-8月收窄0.6个百分点 [8] - 房屋竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点 [8] - 房屋施工面积64.86亿平方米，同比下降9.4%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点 [8] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面同比下降0.5%，土地出让金同比下降7.0%，同比降幅较8月分别收窄24.2和23.9个百分点 [11] 房企资金情况 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [12] - 国内贷款1.13万亿元，同比下降1.4%，占比15.6% [12] - 利用外资18亿元，同比下降37.3% [13] - 自筹资金2.61万亿元，同比下降9.3%，占比36.1% [13] - 定金及预收款2.11万亿元，同比下降10.3%，占比29.2% [13] - 个人按揭贷款9884亿元，同比下降10.6%，占比13.7% [14] 政策动态 - 国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，涉及盘活存量土地和深化产业用地改革 [16] - 地方层面，深圳放宽非核心区限购，上海优化房产税政策，多地扩宽公积金使用范围 [16] - 广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券用于收购闲置存量土地 [16] 市场展望 - 四季度宏观政策需进一步加力以支撑经济，房地产领域“稳预期”是关键 [17] - 需求端可能通过降息、加大“房票安置”力度释放增量购房需求 [17] - 供给端将通过收购存量土地及商品房、完善“好房子”建设标准来优化供应 [17] - 四季度核心城市新增供应有望对销售形成支撑，但全国市场以去化存量为主，分化行情将延续 [18] - 10月重点城市二手房交易活跃度预计继续温和修复，但“以价换量”态势难改 [18]