文章核心观点 - 民营企业发行公募REITs面临的核心障碍并非市场普遍认为的合规或资金方顾虑，而是其对资产估值的“硬要求” [2] - 民营企业发行REITs的核心目标是降杠杆和回收现金，二者缺一不可，这导致其对估值要求极为苛刻 [4] - 当前REITs市场的规则和审批流程未能充分考虑民营企业的现实需求和紧迫性，限制了其参与积极性 [7][8][9] - 尽管面临挑战，但民营企业在资产运营方面具备优势，理论上更适合作为REITs的资产运营方，市场机制需进行微调以吸引其参与 [10] 民营企业发行REITs的障碍 - 市场普遍误解民企REITs难点在于资金方要求分红“兜底”及监管合规高要求，但实际上监管持鼓励态度且市场有商业条款可解决资金方顾虑 [2] - 与央国企项目相比，民企项目因历史遗留问题少，权属和收益等底子更“干净” [2] - 民企对REITs的战略意义如提升管理效率等长期收益不感兴趣，在经济环境不佳时更关注估值带来的即时现金回报 [2] - 民企发行REITs要求资产估值必须覆盖现有全部负债并有富余现金落袋，这与监管仅要求“净回收现金”的技术性降杠杆存在根本差异 [4] - 举例说明估值要求：项目有10亿银行贷款，自持20%及10%税费下，估值需达14亿才能还贷，若想额外回收2亿现金，估值需达到16.5亿以上 [4] - 即使年净运营收入6000万、年利息5000万的优质资产，其资本化率也仅为3.6%，难以满足民企的高估值要求，更遑论普通项目 [5][6] 促进民企参与REITs的建议 - 建议放宽原始权益人自持份额的限制，如降低最低自持比例或允许部分自持份额质押，使“死钱”能产生现金，缓解估值压力 [7] - 建议资产估值关键参数如现金流折现率应根据货币市场情况动态调整，商业不动产土地年限符合条件者可假设延长，让市场决定估值 [8] - 建议缩短审批周期并提前给出明确预期，当前动辄两年的审批时间与民企决策的紧迫性不匹配，导致项目易被边缘化 [9] - 民企项目因“不成功不收费”模式及投行资源向央国企项目倾斜，常被搁置，需系统性解决资源投入问题 [9] 民营企业与REITs市场的潜力 - 民企因生存竞争压力，在资产精细化运营、成本管控和市场趋势敏感度上更具优势，理论上更适合作REITs资产运营方 [10] - REITs市场启动仅两年已取得突破和规模，需在机制和审批细节上微调，以吸引民企拿出好资产，共同做大市场 [10]