房地产市场现状 - 北京南五环某楼盘单价从去年6.2万下跌至4.8万[1] - 2023年全国商品房销售面积比2021年峰值下降约30%，销售额下降约35%[5] - 购房者观望情绪浓厚，部分小区价格已从峰值下跌25%但潜在买家仍犹豫不决[3] 购房者心态与预期转变 - 市场预期从“永远涨”转变为“可能跌”，过去“早买早赚、晚买后悔”的集体心理被打破[7] - 购房者担心成为“最后一棒”，在下跌周期中早买几个月可能意味着多亏损几十万[15] - 即便央行降息，部分购房者认为这解决不了房价下跌的根本问题，选择继续观望[16] 工作与收入不确定性影响 - 部分行业如会计师事务所年终奖缩水40%，并已进行多轮裁员[7] - 2023年全国城镇调查失业率在5月达到5.8%的峰值，互联网、教培、房地产等行业裁员消息不断[9] - 未来收入存在不确定性时，人们不敢承担长期负债，担心失业导致断供风险[9] 开发商风险与项目交付问题 - 部分大型房企接连暴雷，期房交付风险成为购房者主要顾虑[10] - 存在楼盘停工长达十个月但购房者仍需按月还贷的情况[10] - 即便是现房，购房者也担心开发商会因资金问题而偷工减料[10] 购房机会成本变化 - 当前买房贷款利率约4.5%，而很多理财产品收益率能超过4%，租售比仅1.5%左右[12] - 租房与买房的月供差价（案例中为1.1万元）若用于投资，三十年后的复利效应相当可观[14] - 当房价上涨预期减弱时，租房加投资的理性计算显得更有说服力[12]