市场概况与规模 - 全市场公募REITs数量已扩容至77只，发行总规模达1993.01亿元 [1][4] - 2025年10月20日新成立中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT两只产品，发行规模分别为10.98亿元和15.84亿元 [3] - 自2021年6月首批产品成立以来，公募REITs市场快速发展，首发规模从314.03亿元增长至接近2000亿元 [4] 二级市场表现 - 截至10月21日，中证REITs全收益指数年内累计上涨6.59% [5] - 全市场75只已上市公募REITs中，58只年内实现上涨，占比77.33%，其中32只涨幅超过10% [5] - 消费类公募REITs表现强劲，嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达44.41%、33.42%、32.38%和32%，包揽涨幅榜前四 [5] 产品类型与资产类别 - 新成立的两只REITs分别属于产业园区类和消费类 [3] - 部分产业园类REITs表现不佳，中金湖北科投光谷产业园REIT年内跌幅逾19%，华夏华电清洁能源REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT分别下跌9.71%和8.11% [5] - 科技赛道公募REITs（如以数据中心为底层资产）在政策支持和市场需求背景下被看好 [6] 市场动态与投资者情绪 - 新发REITs面向公众投资者的部分认购火爆，发售首日有效认购规模即超过初始募集上限，提前结束募集 [4] - 市场认可度提升，发行数据反映了投资者对相关产品的接受度明显提高 [1][4] - 当前仍有易方达广西北投高速公路REIT、华夏湖北交投楚天高速公路REIT、中飞天虹消费REIT等多只产品处于行政审批进程中 [4] 行业前景与配置价值 - 公募REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策力度加强及社保金、养老金入市预期下，配置性价比有望持续提升 [1][7] - 在债券市场利率中枢下行背景下，"资产荒"逻辑有望延续，利好公募REITs板块 [7] - 行业展望积极，以公募REITs为核心的多层次市场体系将加速成型 [7]