市场概况 - 全市场公募REITs数量已扩容至77只，发行总规模达1993.01亿元 [1][4] - 自2021年6月首批产品成立以来，公募REITs首发规模从314.03亿元增长至接近2000亿元，市场得到较快发展 [4] - 当前有多只公募REITs处于行政审批进度中，包括易方达广西北投高速公路REIT、华夏湖北交投楚天高速公路REIT等 [4] 新产品发行 - 10月20日中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT成立，发行规模分别为10.98亿元和15.84亿元 [1][3] - 两只新产品面向公众投资者的募集在发售首日即提前结募，公众投资者累计有效认购规模双双超过初始募集规模上限 [4] - 华夏中海商业资产REIT基金合同生效日为2025年10月20日，基金管理人为华夏基金管理有限公司 [3] 二级市场表现 - 截至10月21日，中证REITs全收益指数今年累计上涨6.59%，报收1031.66点 [5] - 全市场75只已上市公募REITs中，58只年内实现上涨，占比77.33%，其中32只涨幅超过10% [5] - 消费类公募REITs表现强劲，嘉实物美消费REIT年内涨幅达44.41%，易方达华威农贸市场REIT等三只产品涨幅均超30% [5] - 部分产业园类REITs表现不佳，17只产品年内下跌，中金湖北科投光谷产业园REIT跌幅逾19% [5] 投资机会与前景 - 公募REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强及社保金、养老金入市预期下，配置性价比有望持续提升 [1][7] - 必选消费板块产品被视为较抗跌的选择，消费类购物中心板块因资产运营情况较佳可能受到追捧 [6] - 除消费类公募REITs外，以数据中心等作为底层资产的科技赛道公募REITs也有望在政策支持和市场需求背景下收获较佳回报 [6] - 在政策引导与市场实践双向驱动下，以公募REITs为核心的多层次市场体系将加速成型 [7]