房地产市场核心观点 - 房地产市场深度调整远未结束，未来三年（2025-2028年）将面临挑战，购房决策需着眼于长期而非当下[3][4][6] - 房产的投资属性已明显弱化，应回归居住本质，购房首要考量是解决自住需求而非投资增值[12][13][18] 行业数据与趋势 - 2025年1月至3月，全国房地产开发投资额为19904亿元，同比下滑9.9%，反映开发商对未来市场信心不足[6] - 高盛预测到2028年中国整体房价可能面临15%至25%的下跌，凸显国际资本市场的谨慎态度[7] - 惠誉博华指出尽管政策支持力度加大，但房地产市场复苏之路依旧充满挑战，市场信心恢复需要时间[8] 房价走势 - 房价下跌阴影未散，区域性、结构性下跌风险依然存在，短期内大幅上涨可能性微乎其微[7] - 以北京为例，2025年10月二手房挂牌均价为每平方米41610元，市场预期已改变，房产回归居住属性[7] - 三线城市出现房价比2021年买入价低近20%的案例，资产增值预期落空[7] 房贷利率前景 - 2025年初五年期以上LPR降至3.3%的历史新低，但低利率环境可能难以持续[9] - 金融分析人士普遍预计，随着经济复苏和通胀预期回升，2026年至2028年间房贷利率或将迎来新一轮上调周期[9] - 利率每上调一个百分点，100万元贷款月供将增加数百元，加重家庭财务负担[10] 人口结构影响 - 中国人口总量自2022年出现负增长，2025年趋势加剧，人口老龄化和总量下降对房地产市场影响深远[11] - 未来20年整体住房需求可能下降，但结构性需求将变化，改善型住房、养老地产等成为新兴热点[11] - 传统“大户型”和“远郊住宅”可能面临需求不足困境，不符合未来市场需求的房产将难以脱手[11] 购房策略建议 - 购房决策应量力而行，审慎控制杠杆，月供不宜超过家庭月收入三成，并预留充足备用金[14] - 应关注城市发展规划与人口流动趋势，一二线核心城市优质房源保值能力较强[15][16] - 需考量房产流动性，小户型、学区房、地铁房等流动性较好，而户型特殊、地段偏远的房产可能难以变现[17] - 购房应纳入长期财务规划，考量未来收入预期和职业发展，确保房贷还款计划具备灵活性[18]