行业发展趋势与结构性变化 - 房地产行业深度调整持续，商业地产发展逻辑发生巨大结构性变化，而非周期性变化 [1] - 行业从满足物质需求的“买买买”模式，转向满足未被满足的精神需求和社会需求 [1] - 商业体通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消费空间，注重首店经济、情绪价值和社交属性，瞄准Z世代、家庭客群等细分市场进行差异化竞争 [1] - 2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，迎来新一轮购物中心开业高峰 [1] - 行业面临同质化竞争，“开业即巅峰”盛况难再现，短期内经济运行挑战及居民收入预期恢复较慢给商业地产带来较大压力 [2] 港资房企战略与市场信心 - 大部分港资房企延续稳健经营路线，抗风险能力更强，在行业调整中展现韧性，并能在“稳”的基础上求“变” [2] - 商业地产市场整体复苏将是一个渐进过程，不可能迅速反转，但中国依然被视为全球最好的投资市场之一 [2][4] - 对中国内地市场抱有充分信心的基础包括政治环境稳定、人口基数带来的消费能力基本盘 [6] - 国民收入持续增长是必然趋势，将推动消费升级和租金水平稳步提升，香港本地商业租金水平高于内地即因收入水平和消费能力支撑 [6] 发展逻辑转变与核心策略 - 过去依靠新增土地开发、快速建设获利的模式难以持续，因买地成本极高、拆迁费用昂贵，且市场供给环境已变，竞争激烈 [4] - 未来更多转向城市更新，而非大规模新增土地供应，开发周期通常需5-6年 [4] - 恒隆集团倾向于在城市更新中寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化，不愿单纯做轻资产输出以免稀释品牌价值 [4] - 行业经营逻辑转变为真正将客户放到所有经营核心，以人为本 [5] - 瑞安新天地坚持两个核心策略：深耕核心区域（如上海投资不封顶）以及轻资产模式拓展外部资本和合作伙伴 [7] 二线城市投资机遇与具体案例 - 二线城市被视为机遇，尽管竞争激烈，但有机会成为区域前三名即可形成较好运营优势，随着中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力 [7][8] - 恒隆在无锡、昆明、大连等地成为当地领先商业体后，能辐射周边区域，例如昆明项目依托云南省整体旅游资源提升消费机会 [8] - 杭州恒隆广场是恒隆当前重点推进项目之一，计划于2026年上半年分阶段开幕商场，下半年开业文华东方酒店 [10] - 恒隆通过租赁百大集团物业，将杭州项目临街面从约90米扩展到约290米，实现北、西、南三面贯通，改造后预计增加约40%零售面积 [10] - 在昆明，恒隆改造尚义街，成功为项目带来约15%客流量增长 [11] - 在武汉，恒隆在高端品牌引入上遇到阻力，策略是尝试直接与品牌沟通合作，并在餐饮业态上引进尚未进入湖北市场的品牌以形成差异化优势 [12] 融资环境与去杠杆策略 - 全球长期利率居高不下影响融资环境，商业地产复苏是渐进过程，难以迅速反转 [13] - 地产行业复苏一定程度上依赖于股市持续向好，例如港股从18000点涨到27000点激活投资者财富效应，推动购房或消费 [14] - 港资房企最关心议题是降低负债，普遍思考如何稳健去杠杆 [15] - 恒隆通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金以应对市场不确定性，待杭州项目完工后大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务，并推进部分非核心物业销售回笼资金 [15]