新房销售价格表现 - 9月份70个大中城市中仅5个城市新建商品住宅售价上涨，上海、杭州、北京领涨，广州和深圳则分别下跌0.6%和1.0% [2] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下降0.3%，但北京和上海逆势分别上涨0.2%和0.3% [3] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，其中上海同比上涨5.6%，而北京、广州、深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8% [3] - 太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚8个城市9月新房价格同比上涨，上海、杭州、成都分别以5.6%、3.6%、1.3%的涨幅位列前三 [3] - 2025年前三季度，一线城市新房价格累计上涨4.49%，涨幅较去年同期扩大0.93个百分点 [5] 二手房销售价格表现 - 9月份70个大中城市二手住宅销售价格无一城市上涨，四大一线城市悉数下跌且跌幅均近1% [2] - 9月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 2025年前三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌3.64%，跌幅较去年同期收窄2.14个百分点 [5] - 今年以来一线城市二手房整体跌幅逐季扩大，“以价换量”仍是市场主流 [4][5] 市场成交量变化 - 今年前九个月，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售额63040亿元，下降7.9% [2] - 2024年全国新建商品房销售额首次跌破10万亿元，为9.675万亿元，同比下降17.1% [2] - 今年截至10月15日，一线城市新建住宅销售面积1967万平方米，同比下降1.0% [5] - 今年截至10月15日，一线城市二手房住宅成交37.2万套，同比增长13.2% [5] - 9月北京新建住宅网签3454套，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5% [6] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%，其中一手住房成交55万平方米，环比增28%、同比增14%，二手住房成交1.8万套，环比增3%、同比增27% [6] - 9月广州二手住宅网签8367套，环比下降3.83% [6] - 9月深圳新建住宅预售＋现售3087套，环比上升44.9%，二手住宅过户4546套，环比上升8.9% [7] 土地市场动态 - 前三季度，拿地金额前十企业中8家为央国企，前100企业中78家为央国企，20家为民企 [8] - 在北上广深，央国企拿地金额占比分别为96%、76%、75%、95%，民企拿地金额占比分别为4%、14%、25%，深圳无民企拿地 [8] - 前三季度300城住宅用地成交面积30929万平方米，同比下降10.4%，但土地出让金13687亿元，同比增长8.3% [8] - 广州前三季度成交的住宅用地中，四分之一由民企获取，成为一线城市中民企拿地占比最大的城市 [8] - 9月北京、上海等城市土地高溢价率水平反映房企对核心资产信心修复 [9] 政策影响与市场趋势 - 8月份取消局部片区住房限购后，北京上海新房销售价格出现逆市上涨 [2] - 广州自去年9月底彻底放开限购，目前首套房首付低至15%，商业贷款利率3.0% [13] - 政策宽松预计将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [11] - 一二线城市去化周期整体降至12个月以内，去库存进入加速期，市场进一步企稳 [11] - 房地产市场已调整近5年，目前有趋稳可能，房价泡沫挤压已较充分 [12] 房地产开发投资与行业表现 - 今年前九个月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9% [2] - 2024年广州成功申报52个城中村改造项目，获得授信金额4096亿元，涉及10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [14] - 广州彻底放开限购促使房地产成为帮助经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [13] - 截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过平均每月5300套的新房成交量 [15] 产品结构变化与市场竞争 - 广州新规产品迅速从小众高端产品转变为大众主流产品，今年上半年销售金额最高的10个楼盘中有6个是新规产品 [17] - 新规产品得房率超过100%，对得房率普遍85%的二手房市场形成明显冲击，导致二手房均价下跌 [18] - 受新规产品上市等因素影响，今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [18] - 中心城区近郊的部分旧规一手盘降价促销，最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施 [18] 区域市场特例 - 广州城中村改造释放巨量安置房需求，部分靠近改造区的楼盘因政府收储成为销冠，如白云区云麓花城被政府购买782套存量房，成为上半年成交套数冠军 [15] - 城中村改造也惠及部分片区二手房，如同德围-罗冲围、桂花岗-三元里等板块网签套数同比最高增长97.59% [16] - 芳村大道周边小区因坑口村旧改补偿标准高于市场价，被村民爆买，成交量大幅上涨 [16]