市场现状与情绪 - 今年国庆中秋双节楼市表现冷清，为近十年最差，与去年国庆受政策提振出现的抢房盛况形成鲜明对比 [1][2] - 开发商通过特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动推动销售，但效果有限，市场以价换量特征明显，未发生根本性改变 [2] - 购房者心态发生根本转变，从过去的“买涨不买跌”逆转为“买跌不买涨”甚至“只看不买”，促销活动反而强化了市场对房价进一步下行的预期 [3][7] 政策环境演变 - 政策基调从去年的刺激交易转向今年的“稳预期、防风险”和托底市场，重心发生转变 [3] - 近期一线城市逐步松绑限购政策，例如北京放宽五环外限购并优化公积金政策，上海放宽外环外限购并统一房贷利率，深圳及其他二、三线城市也跟进推出促销措施 [9] - 当前购房门槛显著降低，首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率低至2.6% [6] 行业基本面数据 - 全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房，住房总量基本饱和 [3] - 研究显示未来十年住房需求可能再降三成 [3] - 2025年8月，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%（北京-1.2%、上海-1.0%、广州-0.9%、深圳-0.8%），二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.5% [4] - 2025年9月全国70个大中城市房价环比同比全部下跌，部分城市同比跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产价值蒸发20万 [4] - 商业地产方面，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，一线城市占115.8万平方米，推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳至26.5% [4] 开发商面临的挑战 - 开发商债务危机频发，交付风险成为购房者首要关切，例如万科截至2025年二季度末流动负债达6411亿元，其中一年内到期短期债务为1578.59亿元，而货币资金为740亿元，存在短期偿债压力 [8] - 开发商营销策略从“限时折扣”转向“保价承诺”，以试图对抗市场的贬值预期，但效果有限 [8] - 行业深度转型，部分新房销售人员兼职销售二手房 [2] 长期趋势与展望 - 房地产行业正从非理性繁荣回归冷静，从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性，是价值规律重新主导的合乎时序的回归 [10][11] - 房地产的调整并非终点，参考国际经验，市场将在新的平衡点上重新找到节奏 [11][12] - 房子的投资属性正在剥离，回归居住本质 [3]