投资评级与目标 - 再次覆盖中国金茂给予跑赢行业评级 目标价1.86港元 [1] - 目标价对应2025年净资产价值折让10% 隐含29%上行空间 [1][2] - 公司当前交易于30%的2025年净资产价值折让和0.45倍市净率 [2] 管理与战略 - 新任管理层明确一核三聚焦战略方向 以开发业务为核心 [1] - 产品端深化产品力优势 打磨金玉满堂四大产品线 [1] - 投拓端进一步向核心一二线城市聚焦 [1] - 计划用2025至2027年解决80%存量问题 [1] 销售表现与前景 - 公司2025年上半年合约销售额同比增长20% [1] - 销售增长得益于2024年下半年以来拿地强度提升 聚焦核心城市及开盘效率提升 [1] - 保守假设下 销售体量仍可保持稳健 [1] - 核心城市项目去化超预期可能成为潜在催化剂 [2] 土地储备与资产质量 - 截至2025年上半年未售货值约3200亿元 [1] - 当前平均销售毛利率预计为18%左右 [1] - 其中2021年及以前拿地项目占比约6成 毛利率为14%至15% [1] - 2020至2024年已累计计提142亿元存货减值 后续进一步减值风险可控 [1] 净资产价值与增长空间 - 预计公司2025年末净资产价值为256亿元 [2] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续净资产价值具备可观增长空间 [2] - 存量土储消化将有序进行 报表稳定性或好于市场预期 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年每股收益为0.10元 2026年为0.11元 [2] - 2024至2026年每股收益复合年增长率为6.5% [2]