政策核心内容 - 深圳市发布通知 规定建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 确保与消防救援能力相匹配 [1] - 新规依据住建部发布的《住宅项目规范》 该规范明确新建住宅建筑高度不得超过80米 并于2025年5月1日起实施 [1] - 通知发布前已完成规划审批的土地整备 城市更新 保障性住房等项目可按照已审批规划继续推进后续工作 [1][4] 政策影响与市场背景 - 深圳新规将所有的土地项目纳入在内且未设置缓冲期 这或许会对市场带来一定的影响 [2] - 在房地产市场高速上行时期 超高层住宅一度盛行 重庆拥有2200多栋超高层住宅排名首位 武汉以近1500栋排名第二 深圳拥有近290座200米以上的高楼 [3] - 超高层住宅能够最大程度利用土地开发率 但在舒适度 安全性方面有缺憾 这是《住宅项目规范》对高度作出限制的背景原因 [3] 各地执行情况对比 - 广州近期出让的地块中 荔湾区石围塘街道容积率为3.0限高80米 白云衡器厂地块容积率2.5限高70米 [3] - 上海近期出让的杨浦东外滩地块建筑面积3.74万平方米 容积率2.5 建筑限高80米 [3] - 北京出让的朝阳太阳宫地块容积率2.6 限高80米 北京为在途项目提供了两年的缓冲期 [3][6] 行业趋势与房企应对 - 低容积率 低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应的主流 这将有利于"好房子"的建设 [4] - 购房者对住宅要求提高 对超高层的接受度明显降低 高品质住宅的底线要求之一是低密度住宅 高度不要超过30层 [4] - 在"好房子"建设的要求下 住宅限高将是持续改进的方向 房企应顺应时势提前适应变化 [7] 政策执行中的挑战 - 深圳住宅土地供应以城市更新项目为主 这类项目原有容积率较高 按限高80米规定 部分项目将出现"负利润"或回迁面积不够的境况 [5] - 有城市更新项目报建因新规突然而停滞 需重新沟通补充材料 建议对于城市更新项目应给予一定空间和缓冲期 [5][6] - 专家建议即便住宅可以超过80米 也要在消防层面确保万无一失 消防设计必须得到消防部门验收通过 [6]