政策核心内容 - 深圳市规划和自然资源局与住房和建设局联合发布通知，规定建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见，确保与消防救援能力相匹配 [2] - 通知明确，在发布之日前已完成规划审批的各类项目（如土地整备、城市更新、保障性住房等）可继续按原审批规划推进后续工作 [2] - 该规定依据住建部发布的《住宅项目规范》，该规范明确新建住宅建筑高度不得超过80米，并于2025年5月1日起实施，意味着未来深圳住宅原则上将不超过80米 [2] 政策背景与市场趋势 - 在房地产市场高速上行期，超高层住宅一度盛行，例如重庆拥有超2200栋，武汉近1500栋，深圳拥有近290座200米以上高楼 [5] - 超高层住宅的兴起源于其能最大程度利用土地开发率，实现各方收益“共赢”，但在舒适度和安全性方面存在缺憾 [5] - 目前低容积率、低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应主流，有利于“好房子”建设，购房者对住宅要求提高，对超高层的接受度明显降低 [6] 各城市执行情况对比 - 在深圳之前，已有多座城市在新出让地块上施行限高80米的规定 [3] - 广州近期出让的地块中，荔湾区石围塘街道容积率为3.0限高80米，白云衡器厂地块容积率2.5限高70米 [5] - 上海杨浦东外滩地块建筑面积3.74万平方米，容积率2.5，建筑限高80米；北京朝阳太阳宫地块容积率2.6，限高80米 [5] - 北京为政策提供了两年的缓冲期，对于2025年5月1日前取得用地批准的项目，可按原标准审查施工图，若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [9] 深圳政策执行的影响与挑战 - 深圳版“限高”涵盖几乎所有住宅项目且未设“缓冲期”，在执行上最为急迫 [8] - 政策执行的主要挑战在于深圳住宅土地供应以城市更新项目为主，这类项目原容积率较高，若按限高80米规定，部分项目将出现“负利润”或回迁面积不够的情况 [8] - 有分析建议，对于城市更新项目应给予一定空间和缓冲期，在符合消防要求的前提下允许适当提高住宅高度，以尊重现实并避免项目停摆 [9] - 专家建议，即便住宅可超过80米，也必须在消防层面确保万无一失，消防设计必须通过验收，消防环节需前置 [10]