市场总体态势与政策影响 - 中国房地产市场自2021年下半年起持续调整，当前进入政策密集发力下的筑底关键期 [1] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][6] - 2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，2025年两会政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化 [3] - 2025年1～9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点，销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，核心指标改善趋势明确 [6] 市场结构分化 - 房地产市场供求关系发生根本性改变，存量房规模较大，刚需普遍通过二手房解决居住问题，新房转向满足改善性需求 [2][6] - 重点30城1～7月二手房成交套数同比增长10%，7月二手房成交占比升至68%，创近年新高，15个省区市二手住宅交易量超过新房 [6] - 市场呈现“强者恒强”格局，2025年9月一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，连续上涨27个月，二线城市同比上涨1.72%，三四线城市同比下跌1.30% [11] - 一二线核心城市凭借经济基础和产业优势吸引人才，为楼市提供支撑，但部分城市因库存高、供应过剩面临调整压力 [13] 房企投资策略与土地市场 - 房企投资策略聚焦控制增量、精细化运营与核心城市 [2] - 2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%和26.3%，三四线城市土地出让金同比下降 [15] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [16] - 房企拿地高度聚焦核心城市，上海徐汇东安新村三宗地累计出让金达523.03亿元，核心区优质地块平均溢价率维持在两成以上 [14][16] - 头部房企如中海地产、绿城中国、保利发展等投资高度集中于北京、上海、杭州等核心城市 [15] 产品需求与市场表现 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1～7月重点30城120～144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50% [17] - 高端市场表现亮眼，上海上半年诞生超25个“日光盘”，多为均价10万元/平方米以上豪宅项目，北京1000万～2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51% [20] - 新规项目入市有效带动改善需求释放，杭州奥映鸣翠府、成都新希望D23风华等项目首开售罄，招商蛇口、绿城中国等房企改善型项目去化率普遍超80% [21]