行业核心观点 - 2023年中国房地产市场经历显著调整，新房和二手房市场均呈现下行趋势，市场对未来走势存在乐观与悲观两种对立观点 [1][4] 市场现状与数据 - 截至2023年7月，百城二手房价格已连续15个月环比下跌，当月房价下跌城市数量高达96个 [1] - 2023年6月，北京、上海等13个热点城市二手房挂牌量逼近199万套，较同年1月增长25% [1] - 新房市场成交面积与成交额双双下滑 [1] 乐观阵营观点 - 认为当前市场调整为逢低吸纳的契机，在利好政策扶持下行业将触底反弹 [2] 悲观阵营观点 - 认为政策利好仅为短期刺激，难以扭转行业长期下行趋势，行业已进入新的调整周期 [3][4] - 提出"今明两年不买房，五年后随便挑"的观点 [3][4] 支撑悲观观点的因素 - 疫情冲击削弱居民购房能力，购房行为趋于理性，改善型需求减少使高房价失去支撑 [6] - 刚性需求萎缩，超过41.5%的家庭拥有两套及以上房产，年轻一代可通过继承解决住房，同时结婚率和出生率走低削弱婚房及改善型需求 [6] - 房价长期调整通道中"赚钱效应"消失，土地财政收入减少及房产税预期促使投机者退出市场 [6] - 保障性住房供应大幅增加，如共有产权房和保障性租赁房，将分流商品房市场需求 [7]