市场总体态势 - 中国房地产市场自2021年下半年起持续调整，当前在政策密集发力下进入筑底关键期 [1] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 市场供求关系发生根本性改变，存量房规模已较大，刚需普遍通过二手房解决居住问题，新房转向满足改善性需求 [2] 政策影响 - 2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，随后“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳持续落地 [3] - 2025年两会政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化 [3] - 政策效应在市场端逐步显现但动能趋弱，2025年1～9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点 [5] 市场分化表现 - 新房与二手房市场分化明显，2025年1～7月重点30城二手房成交套数同比增长10%，二手房成交占比升至68% [5] - 价格表现分化，2023年7月以来一线城市新建住宅价格同比连续上涨27个月，2025年9月同比上涨6.87%，而三四线城市同比下跌1.30% [10] - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房 [5] 房企投资策略 - 房企拿地进一步聚焦核心城市，2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅分别达24.5%和26.3%，三四线城市土拍表现持续较弱 [14] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [15] - 核心城市优质地块竞拍出高溢价，例如上海徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录 [13] 产品需求趋势 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1～7月重点30城120～144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50% [16] - 高端市场表现亮眼，上海2025年上半年诞生超25个“日光盘”，多数为均价10万元/平方米以上豪宅项目，北京1000万～2000万元总价段新房成交同比增长67% [19] - 新规项目入市有效带动改善性需求释放，如杭州奥映铭翠府、成都新希望D23风华等项目首开即售罄，招商蛇口、绿城中国等房企的改善型项目去化率普遍超80% [20]