房地产市场现状 - 全国房地产开发投资同比大幅下降 且自去年四月以来持续负增长 跌幅为2021年以来之最 [2] - 土地市场卖地收入较2021年高点腰斩 开发商拿地意愿降至冰点 新开楼盘寥寥无几 [2] - 新建商品房销售面积和销售额双双下滑 跌幅持续扩大 各地区无一幸免 [2] - 9月份新房价格环比上涨的城市仅余寥寥数个 二手房市场价格持续下跌 [2] 政策效果与市场逻辑转变 - 一线城市出台救市政策后 9月份二手房价格依然难止跌势 效果不尽如人意 [4] - 支撑高房价的底层逻辑发生根本性变化 [4] 需求结构变化 - 需求结构改变 呈现富人不买 中产不敢买 普通人买不起的局面 [7] - 宏观经济不确定性使富人对楼市投资失去信心 收入就业形势严峻使普通人难以承担购房成本 中产阶层在下跌通道中选择观望 [7] 社会观念与居民杠杆 - 新一代年轻人社会观念革新 不愿为高房价透支未来 更倾向将资金用于提升生活品质 [9] - 居民杠杆率已推至高位 居民负债能力见顶 无力再加杠杆购房 [11] 人口基本面影响 - 人口负增长趋势明显 购房需求随之减少 [13] 宏观经济对比 - 前三季度GDP增速达到5.2% 超出市场预期 全年5%左右增长目标基本可以实现 [14] - 消费对经济增长贡献率超过一半 出口数据超出预期 为经济增长注入动力 [14] - 房地产市场低迷拖累投资 但整体经济稳中向好的基本面未改变 [14] 市场前景与平衡路径 - 楼市触底反弹需在经济增速 民众收入和房价之间找到全新平衡点 [15] - 实现平衡的路径包括大力提升民众收入 或让房价回归理性水平 前提是经济真正回暖和民众信心恢复 [15]