文章核心观点 - 房地产市场正经历根本性转变，其作为投资品的黄金时代已结束，房产属性正从金融投资回归到居住本质 [1][13] - 2025年至2026年房地产市场将持续调整，整体表现疲软，但不同城市间分化将加剧 [4][9] - 对于不同家庭背景的个体，2026年的购房或投资策略应有显著差异，需根据自身需求审慎决策 [12] 2025年房地产市场表现 - 全国新建商品房销售面积3.5亿平方米，同比下滑2.9%，销售额3.4万亿元，同比下降3.8%，市场处于调整期，复苏迹象不明显 [4] - 全国百城二手住宅价格已连续下跌28个月，为过去二十年所未见 [6] - 城市间房价分化极端，上海内环区域房价坚挺，每平方米近28万元，而部分资源匮乏型城市出现30万元可购三居室的情况 [6] 市场转变的驱动因素 - 人口结构变化是根本驱动力，城镇居民住房拥有率高达96%，其中42%家庭拥有两套及以上房产，00后人口比90后减少4700万，人口红利消退导致需求接替不足 [7] - 政策导向明确转向"房住不炒"，并连续六年写入政府工作报告，2025年两会明确提出"稳住房地产市场"，并将"建设好房子"定为产业转型方向 [7] - 供给端变化显著，未来五年每年将有120万套保障性住房投入市场，租金低于市场价30%，将分流商品房市场需求 [7] - 融资环境收紧，2025年前100位房企债务偿还总额约3万亿元，开发商为回笼资金被迫降价促销 [8] - 居民购房意愿改变，城镇居民家庭债务收入比攀升至132%，接近历史最高点，95后群体中选择"租房结婚"比例超过40% [8] 2026年市场前景预测 - 全国整体商品房销售面积可能继续同比下降约6%，但在乐观情境下，随着城中村改造等政策加速，销售面积有望止跌企稳 [9] - 房价将继续分化，一线及强省会城市房价年涨幅可能在2%至3%之间，而约80%的城市房价可能经历不同程度下跌 [9] - 持有房产成本攀升，未来几年房产税试点范围可能扩大，对多套房产家庭影响显著 [9] - 核心城市的新型租赁住房项目被视为未来几年房地产领域为数不多的增长点 [10] 对不同群体的策略建议 - 刚需家庭当前或是购房窗口，可据自身需求和经济能力审慎选择，重点考虑地段、配套及房产品质 [12] - 已拥有多套房产的家庭需优化资产配置，尤其需关注房龄超20年老旧小区或三四线城市投资性房产的流动性风险 [12] - 初入职场的年轻群体租房更为理性，租金水平相对平稳且灵活性高，但需选择正规租赁公司并签署规范合同 [12]