货币政策与银行经营压力 - 5年期贷款市场报价利率（LPR）已连续5个月维持在3.5%的水平 [1] - 银行业整体净息差降至1.42%，显著低于1.8%的警戒线水平 [1] 宏观经济与政策导向 - 2025年一季度国内生产总值（GDP）增速为5.4%，二季度为5.2%，三季度为4.8%，经济保持稳定 [3] - 央行政策表述从“促进止跌回稳”调整为“巩固稳定态势”，显示对房地产市场的政策重心转变 [3] - 2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后一线城市全面松绑限购 [5] - 2025年政府工作报告关键词从“救火”变为“固本”，首次写入“稳住楼市” [5] 房地产市场供需与库存 - 全国商品房待售面积高达7.69亿平方米，土地库存去化周期长达54个月，超过2014年峰值 [5] - 自然资源部要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停卖地，周期在18-36个月的城市需先盘活存量 [5] - 2025年全国住宅用地计划供应量削减20%，其中二线城市跌幅达30% [7] - 2025年1-6月房屋新开工面积同比下降20%，但待售面积连续6个月下降 [7] - 2025年1-6月全国新房销售面积下降3.5%，但一线城市销售面积增长13% [9] - 二手房市场表现强劲，全国网签量实现两位数增长，上海、杭州优质地块溢价率超过30% [9] 区域市场分化表现 - 深圳2025年1月新房和二手房成交近万套，同比增长60%，出现“日光盘”现象 [3] - 北京、上海新房销量连续多月正增长，深圳首宗居住地块溢价率达70% [9] - 三线城市二手房价较两年前下跌近20%，面临高库存和人口外流压力 [9] 行业模式与企业战略转变 - 房企转向聚焦“好房子”标准，注重外窗隔音、智能家居和空间灵活性 [11] - 吉林推出10个“好房子”示范项目，浙江推行现房销售试点，广东发展装配式建筑 [11] - 问题房企加速债转股、资产处置和司法重整以削减债务杠杆 [11] - 房地产“白名单”项目贷款已超过6万亿元，保交楼支撑了1500万套住房交付 [11] 购房需求与市场逻辑变化 - 租售比重回2%区间，接近房贷利率水平，租金回报率甚至超过10年期国债收益率 [13] - 北京取消普宅标准后，三居室带看量翻倍，上海外环外社保要求从3年降至1年，国庆假期楼盘日访客量暴增200% [13] - 购房者普遍遵循“月供不超过家庭收入四成”的原则，二手房挂牌量激增 [13] - 保障房供应增加，重庆已筹集28.9万套保障房，解决37.5万新市民住房问题 [13]