宏观经济表现 - 2025年前三季度中国GDP同比增长5.2%，其中第一季度增长5.4%，第二季度增长5.2%，显示出经济韧性 [1] - 经济增长是在全国房地产开发投资下降13.9%、商品房销售面积下降5.5%的背景下实现的 [3] - 消费对经济增长贡献率达53.5%，高技术制造业增加值同比增长9.6%，经济结构多元化 [16] 房地产市场现状 - 2025年9月，70个大中城市中64个城市新建商品住宅价格环比下跌，一线城市二手房价格环比下跌1.0% [5] - 市场呈现显著分化，2025年9月上海新房价格同比上涨5.6%，杭州、成都等城市房价也同比上涨，而部分二三线城市房价同比跌幅达5%以上 [10] - 2025年9月商品房待售面积环比下降292万平方米，库存压力连续7个月持续缓解 [19] 中日房地产对比：需求与供给基础 - 中国当前城镇化率约为66%，相当于日本1963年水平，距离日本1975年城镇化放缓的拐点还有10个百分点空间 [5] - 中国户籍人口城镇化率尚不足50%，与常住人口城镇化率相差约17.5个百分点，户籍制度改革将持续产生住房需求 [6] - 中国2023年城镇人均住房间数约1.10间，仅相当于日本70年代初水平，供给处于紧平衡状态，而日本1988年人均住房间数达1.52间 [12] 中日房地产对比：杠杆与风险缓冲 - 中国居民购房平均首付比例在34%以上，房价需下跌三分之一以上才会使房产成为负资产，形成风险缓冲 [8] - 日本泡沫时期房地产贷款占银行贷款总额的25%，另有55%的贷款间接与土地相关 [6] - 中国缺乏类似美国次贷危机中的复杂房地产衍生品市场，风险传导速度相对较慢 [10] 中日政策响应差异 - 中国2024年以来实施降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等政策，2025年政治局会议明确促进房地产市场止跌回稳 [8] - 日本政府在泡沫膨胀期反应迟钝，随后在1989年至1990年将贴现率从2.5%大幅提高至6%，并开征地价税 [8] - 中国2025年正在推进城中村改造和商品房收储，预计完成100万套改造，有望拉动2亿平方米库存去化 [14] 外部环境与产业支撑 - 中国2025年前三季度出口增速转正，贸易结构持续优化，而日本泡沫破裂后接连遭遇亚洲金融危机、互联网泡沫破裂等外部冲击 [16] - 日本泡沫时期制造业强大但房地产投机盛行，许多非房地产企业也卷入土地投机 [17] - 中国央行保持较高政策自主性，2025年货币政策定调为适度宽松，注重以我为主 [19] 历史泡沫规模与调整特征 - 日本1985年至1991年间六大城市商业地价上涨超过3倍，地价总额增量一度超过国民生产总值 [3] - 日本泡沫破裂后全国地价持续下跌20年，跌幅超过40%，六大城市地价暴跌66% [5] - 与日本相比，中国房价下跌幅度较为温和，截至2023年底平均跌幅约为10%，而日本在泡沫破裂后3年内地价下跌约40% [5]