行业政策导向转变 - 推动房地产高质量发展首次被写入会议公报，行业正式进入由规模扩张向品质提升转型的关键阶段[1] - 行业逻辑经历从有房住到住好房的转变[1] 一线城市市场格局 - 北京新房市场呈现圈层式发展格局，2025年土地供应结构为中心城区约占25%，平原新城约占60%，生态涵养区约占15%[3] - 新房主要分布在五环外的平原新城，核心区土地供应稀缺导致新房一房难求，例如海淀区2025年上半年供应超4000套新房仍供不应求[3] - 2025年9月北京新房成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%[3] - 市场去化速度分化明显，海淀区和樾望雲项目上半年成交87.33亿元和8.3万平米，而大兴区某项目仅成交3.25亿元[4] - 一线城市新房与二手房市场相对独立，成交量同步增长，不存在彼此取代问题[4] 中小城市市场特征 - 中小城市呈现扁平化特征，建成区面积不大，通勤和配套差异小，新房与二手房功能高度相似[5] - 新房在户型设计、社区配套、税费及价格方面优势明显[6] - 2025年8月一二手房市场重合度为11.9%，城市能级越低重合度越高[7] - 三四线城市新房和二手房市场重合度达16.5%，明显高于一线城市的8.6%[8] 购房者决策逻辑 - 购房者底层逻辑始终是追逐性价比，但不同城市性价比的锚定点不同[9] - 大城市性价比锚定区位和配套，因此二手房更受青睐[9] - 中小城市性价比聚焦产品本身，因此新房更受青睐[9] 影响市场的关键变量 - 二手房房龄与品质是重要变量，房龄超过20年的老旧二手房受新房冲击猛烈，而5年以内的次新二手房竞争相对均衡[10] - 政策与人口流动是另一关键变量，人口持续流入的大城市核心区二手房需求旺盛，人口流出的中小城市则面临新房二手房一起降温的局面[10] - 在人口流出的中小城市，市场核心矛盾从新与旧转变为供与求[11]