文章核心观点 - 国内住宅总量已显过剩，但开发商仍持续大规模新建商品房，其根本原因在于房地产市场的投资属性超越了居住属性，以及开发商和地方政府的特定经济驱动模式[1][10] 房屋供应现状 - 国家统计局数据显示，国内现有住宅存量若按每栋住10人计算，足以满足约60亿人口的居住需求[1] - 在庞大存量基础上，每年仍有至少1400万套新建商品房进入市场，供应充裕程度已是不争事实[1] 开发商持续新建房屋的原因 - 首要原因：开发商深陷债务困境，需通过“以建养建”模式维持生存 持续拿地开发是新项目申请银行开发贷款的理由，若停止建设将导致资金链断裂风险[5] 即便有意去化库存，银行为防范风险可能抽贷，迫使公司必须持续建造以维持信贷支持[5] - 次要原因：地方政府对土地财政的依赖驱动开发商拿地开发 地方政府财政收入高度依赖土地出让，开发商停止拿地将直接导致其财政收入锐减[7] 开发商拿地建房能有效拉动当地GDP增长并创造大量就业机会，因此受到地方政府鼓励[7] - 第三个原因：炒房客的投资需求维持市场活跃度 银行存款利率走低及物价上涨促使高财富人群将房屋作为投资品，购入后期待房价上涨获利[9] 这使得房地产市场在很大程度上仍是一个投机市场，投资需求支撑了新房建设[10] 市场属性与潜在方向 - 经济学家指出，“房子过剩”仅针对自住需求，当住房被视为投资工具时，供应便不再充足[3] - 引导市场回归居住属性的潜在措施包括开征房产税，以增加持有成本并缓解地方政府财政压力[10]