房地产市场现状与购房压力 - 2020年平均房价为9860元/平方米，接近万元大关 [1] - 2020年平均房价收入比高达9.2，普通家庭需9.2年才能购买一套平均价位住房 [1] - 房产占据城镇家庭超过70%的财富总值 [2] - 贷款购房成为主流，但高额首付和长期房贷显著降低未来生活品质 [1] 当前房价走势与市场分化 - 新房市场出现分化，9月份70个大中城市中27城房价环比上涨，7城持平，36城下跌 [2] - 二手房市场分化更为明显，仅17城微涨，1城持平，52城价格出现环比下跌 [2] - 城镇居民拥房率达96%，拥有两套及以上住房家庭占比达41.5% [9] - 城镇住宅空置率高达21.4%，近两成住宅处于闲置状态 [9] 城市维度长期发展趋势 - 城镇化率达63.89%，进程进入下半场，人口由小城市向大城市集聚 [6] - 人口持续流入的经济发达大城市购房需求增长，房价上涨可能性更大 [9] - 人口外流的小城市购房需求持续萎缩，楼市将供过于求 [6][7] - 小城市住宅流通性变差，升值空间有限，最终回归纯粹居住属性 [7] 住宅维度供需与分级趋势 - 城镇人均住宅面积达40平方米，仅城镇住宅已可容纳12亿人口 [9] - 包含农村及小产权房的总居住容量足以覆盖34亿人口，住宅数量绝对过剩 [9] - 未来购房需求将转向改善居住品质，优质住宅更受欢迎 [11] - 普通住宅价值将更多体现基础居住功能，住宅内部分级与分化不可逆转 [11] 未来五年市场展望 - 小城市购房将越来越容易，而大城市五年后购房难度将显著增加 [10] - 品质上乘的住宅五年后将更加难以负担，而数量庞大的普通住宅将可随意挑选 [10]