市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]