市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]