行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]