文章核心观点 - 中国房地产行业正式告别高杠杆、高周转的扩张模式，转向以品质提升为核心的高质量发展阶段 [1] - 行业定位从“经济引擎”转变为“民生底座”，发展逻辑从追求“盖得快”聚焦到“住得好” [1] - 市场供需错配倒逼行业从“量的积累”转向“质的飞跃” [3] 政策底层逻辑 - 建立“人—房—地—钱”要素联动新机制，根据人口流动趋势匹配土地和资金资源，颠覆过去“以地定房”的旧逻辑 [4] - 2025年全国住宅用地供应同比下降20%，二线城市降幅达30% [4] - 需求端通过降首付（首套房最低15%）、降利率（商贷3.5%、公积金2.65%）、松限购等措施激活合理住房消费 [4] - 供给端推动“存量优化”，如政府收购商品房转化保障房、城中村改造扩围至近300城，构建“市场+保障”双轨制住房体系 [4] 行业变革趋势 - 房企从“开发商”转向“运营服务商”，告别“拿地—融资—预售”高周转模式，转向产品力与服务力竞争 [6] - 部分企业加码长租公寓和物业运营，布局存量市场，符合“好房子”标准的楼盘出现“开盘即热销” [6] - 城市更新强调“留改拆”，2025年城中村改造专项债发行达816亿元，同比增长1.4倍 [6] - 保障房建设要求品质与商品房看齐，对房企现金流管理和长期运营能力提出更高要求 [6] 产品标准升级 - 《住宅项目规范》为“好房子”设立新国标，明确层高不低于3米等14项指标，需具备绿色、低碳、智能、安全特征 [7] - “好房子”不局限于高价楼盘，保障性住房同样需达标 [7] - 产品升级延伸至存量市场，上海等22城试点房屋养老金制度，适老化改造、智慧物业推广让住房升级为“生活场景” [7] 购房逻辑重构 - 需求从“追涨投机”回归“居住本质”，2025年前8月商品房现房销售同比增长11.7%，期房下降11.8% [10] - 价值锚点从“地段至上”变为“品质为王”，购房者关注环保材料、物业服务、社区配套等维度 [11] - 安居路径优化为“阶梯式选择”，租购并举体系完善，新市民可先通过保障性租赁住房过渡 [12] - 决策视角从“重交易”延伸至“全周期考量”，住房保值能力取决于建筑耐久性、物业服务质量等长期因素 [12] 市场分化表现 - 人口流入型城市如杭州、成都的核心区域项目去化率超70%，深圳首宗宅地溢价率达70% [14] - 人口流失型城市面临库存压力，需以“存量优化”为主轴 [14] - 刚需户型（90—120㎡）和改善型品质住宅（140㎡以上绿色建筑）成为主流，纯投资需求占比降至10%以下 [14]