行业核心观点 - 房地产作为最佳投资品的时代已经结束，未来将回归居住属性 [1] - 房价的决定因素将从炒房者转向当地居民收入水平，面临向下调整压力 [1] 市场供需状况 - 国内存量房数量高达6亿栋，理论上可满足30亿人居住，市场已严重过剩 [4] - 96%的家庭已拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求趋于饱和 [4] - 市场供过于求，房价长期处于调整趋势已难以逆转 [4] 需求端结构性变化 - 城镇化率达64%，逼近发达国家70%水平，农民进城购房空间缩小 [6] - 老龄化社会导致老年人口比例攀升，其不再是新增购房主力 [6] - 90后、00后结婚人数下降导致婚房需求减少 [6] - 去年新生儿数量跌破1000万至965万，改善型购房需求将大幅萎缩 [6] 价格与居民购买力脱节 - 1998年至2021年上半年，全国平均房价从2000元/平方米飙升至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍 [7] - 人均住房面积从6-7平方米改善至39平方米 [7] - 房价上涨脱离居民收入水平，许多家庭无力承担购房负担 [7] 当前市场下行趋势 - 2023年9月百城二手房下跌城市数量达99个，连续四个月房价下跌城市超过90个 [8] - 各地政府出台救市政策，包括放宽限购限售、房贷利率降至4%、首付比例降至2成 [8] 行业信任危机 - 房地产市场不景气导致房企融资受阻、资金链紧张，引发“烂尾楼”现象 [3] - “烂尾楼”频发严重打击购房者信心，加剧房价下跌风险 [3]