上海房地产市场分化态势 - 上海房地产市场分化态势显著，高端住宅炙手可热，普通住宅市场冷清，特色不明项目略显冷清 [1] - 市场冷热不均与不同群体购房需求及当前市场环境和资产配置观念有关 [3] - 分化格局是市场需求、资产选择与开发策略共同作用的结果，是房地产从增量时代进入存量时代后资源向核心区域优质产品集中的必然结果 [21] 高端住宅市场热度 - 高端住宅领域热度持续攀升，吸引多家开发企业积极布局，房源获得购房者青睐，认筹和销售情况亮眼 [1] - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目入市共931套房源，新项目平均售价在13.6万至20.5万元/平方米之间，成交均价环比攀升0.7%至15.19万元/平方米，成交量达796套 [14] - 高端市场的狂欢反映了高净值人群对优质资产的渴求，在经济环境复杂多变时，核心城市核心地段的高端住宅成为财富人群抵御风险、实现资产保值的重要选择 [11][18] 开发商布局动态 - 众多开发企业察觉上海高端住宅市场商机积极入局，例如黄浦区高福云境项目由两家房企联袂打造，被视为一方企业罕见入局上海内环亿元级豪宅市场的重要布局 [4] - 内蒙古一家集团旗下的置业公司已接手原恒大在北外滩的核心地块，计划打造高端住宅项目，开发商动作足见其对上海高端住宅市场的信心 [6] - 随着更多开发商入局上海内环豪宅建设，市场竞争会更激烈 [19] 高端项目销售案例 - 黄浦区金陵华庭二期120套房源一日内售罄，套均总价高达8200万元，引227组认筹客户，项目均价20.5万元/平方米，最贵一套单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价最高纪录，总销售额达98.43亿元 [7][9] - 黄浦区高福云境项目25套单套总价1.3亿至1.7亿元的超高端房源一日内售罄，成交额达30亿至40亿元，项目125套房源均为276至600平方米大户型，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元 [9] - 购置豪宅的客户中上海本地购房者仅占三成，剩余多为江浙沪地区高净值人群 [11] 高端项目产品力与营销 - 高端项目热销除区位稀缺性外，产品力和明星效应也加分，例如高福云境项目为150米超高层建筑，拥有3.5米层高、三梯一户设计、近150平方米主卧套房及全系高端装修品牌配置 [11][13] - 明星如胡歌夫妻被偶遇现身高福云境售楼处，武磊妻子身影疑似出现在摇号入围表，进一步推高项目热度 [13] 普通住宅市场状况 - 普通住宅市场冷清，部分区域成交表现平淡，购房者观望情绪较浓 [3] - 上海中原地产研究院数据显示10月以来上海部分区域成交仍处于低位，普通住宅市场观望情绪浓厚，只有中端改善产品签约保持一定延续性 [16] - 普通住宅市场的冷清可能需要更多时间等待市场信心回升 [23] 市场前景展望 - 短期内一手高端住宅均价将温和上行，但高端二手住宅均价仍会因买家观望情绪和新项目分流承压下行 [16] - 未来只有真正有核心竞争力的项目才能在上海高端住宅市场站稳脚跟 [21] - 上海楼市的冷热割裂格局可能会在行业深度调整中迎来新变化 [21]