房地产市场现状 - 全国70多个大中城市房价普遍下降，广州深圳出现0.6%-1%的轻微跌幅，上海北京涨幅仅为0.3%和0.2% [3] - 今年1-9月全国商品房销售面积同比减少5.5%，销售额下跌7.9% [3] - 全国三四线城市的商品房去库存周期高达47.6个月，远超12个月的安全合理周期 [6] 行业需求结构性变化 - 城市化进程基本结束，房地产行业失去了农民这一庞大的客户群体 [10] - 七零后、八零后成家立业的时代是最后一波人口红利，其子女已成为房地产刚需人群 [12][14] - 随着人口老龄化，未来年轻人可通过继承获得房子，购房需求减弱 [16] 政策与市场反应 - 房贷利率连续多次下降以刺激消费 [5] - 各地政府推出购房补贴、政府收购房子转为廉租房等措施以应对去库存压力 [5] 行业属性转变 - 大量投资客撤离房地产市场，导致房子丧失金融投资属性，回归居住本质用途 [16] - 过去炙手可热的教育、医疗、交通资源将得到更平均分配，消费者购房行为更趋理性 [16]