市场分化格局 - 全国房地产市场告别“一刀切”时代，呈现显著分化格局，核心城市显现回暖迹象而三四线城市面临困境 [2] - 2025年1-9月全国房地产开发投资同比下降13.9%，新建商品房销售面积下降5.5% [2] - 一线及强二线城市出现结构性回暖，2025年3月北京二手住宅成交近2万套环比增长62%，上海成交2.63万套环比增加75%创近44个月新高 [5] - 三四线城市面临房价收入比下降但去化困难的困境，2025年上半年房价收入比为7.4较2023年下降3% [10] 房企投资策略转变 - 房企拿地策略趋于保守，资金集中投向“安全区”，2025年前9个月TOP100房企拿地总额7278亿元同比增长36.7% [11] - 拿地方向高度集中于北京、上海、杭州等一线城市，涉宅用地出让金突破千亿，而三四线城市土地流拍率居高 [11] - 房企投资逻辑转变为只看人口净流入、GDP增速前20的城市，且只拿核心区地块 [11] 购房者行为变化 - 购房者心态从“怕涨”转变为“怕错”，决策周期显著延长，链家数据显示从看房到成交的平均决策周期比2023年延长近一个月 [12][15] - 市场交易呈现典型的“以价换量”特征，购房者回归对“居住价值”的追求，仅对价格合理、配套齐全的优质房源有购买意愿 [7][9] - 高端改善房源挂牌量逆势走高，业主主动降价以锁定更优质资产，反映出对资产流动性的担忧 [14] 行业产品与营销转向 - 开发商宣传重点从“升值潜力”转向“居住体验”，强调容积率1.8、绿化率40%、自带商业综合体等实际居住卖点 [13] - 行业长期发展趋势是“品质”成为房子最核心的竞争力，市场驱动从“炒概念”转向靠“好产品”吸引购房者 [22][23] - 好产品的定义因人而异，对刚需是通勤便利，对改善是户型舒适，对投资是流动性强 [24] 政策环境与群体策略 - 2025年人民银行下调个人住房公积金贷款利率并调整商业性个人住房贷款利率和首付比例政策，首套房商业贷款利率下限可低至3.0% [17] - 地方政策推行“以旧换新”模式，包括帮卖、收购、房票等，旨在降低换房门槛 [18] - 刚需群体可关注低首付和低利率窗口，但需量力而行；改善群体可把握卖旧换新机会；投资客需高度谨慎，聚焦核心城市核心地段 [20]