项目核心卖点与设计策略 - 上海宝山南大板块新盘中环麓岛以“超高得房率”为核心卖点，据称得房率可达85%至90%，甚至市场传言达100% [1][4] - “三阳台”设计是项目主要卖点，以110㎡户型为例，三个阳台总面积约15.2㎡，按“一半面积计价”规则销售，相当于赠送超7㎡使用空间 [4] - 通过增设约4㎡的转角阳台，将原本仅4㎡左右、无法单独作为卧室使用的北房间扩容为具备“卧室”功能的空间 [5] - 除阳台外，项目还利用飘窗作为“增面积”工具，样板间内主卧、卫生间、厨房等区域遍布可改造为储物柜等实用空间的飘窗 [8] 面积计算规则与合规性 - 根据上海2025年9月出台的新规，新建住宅每户阳台水平投影面积不得超过该户型建筑面积10%且不大于16㎡，超出部分按水平投影面积1/2计入容积率 [4] - 中环麓岛110㎡户型的15.2㎡阳台，占户型总面积13.8%，超出10%的比例限制，销售人员解释前几批次楼盘申报在新政前，故可操作，后续批次将按新规调整 [4] - 项目操作手法为签约时同步签改造协议，交付时直接封好阳台并完成地暖、地板、吊顶，将阳台作为卧室一部分交付 [6] - 销售人员声称北阳台设计已与有关部门沟通，属于竣备后改造，但承认该设计有点“擦边”，因此南边两个阳台交付为半封闭状态，需购房者自行封闭 [7] 行业普遍做法与市场背景 - “偷面积”是房地产行业普遍做法，指开发商钻建筑规划空子，在不增加产权面积前提下为房屋增加实际使用空间，购房者普遍持欢迎态度 [10] - 截至2025年7月底，上海静安、长宁、浦东、宝山、松江和青浦等多个项目出现“三阳台”户型，市场竞争下“赠送面积”已成为吸引客户的重要手段 [10] - 过往常见“偷面积”方式包括可砸飘窗、赠送电梯厅私人空间等，新项目则出现环形赠送空间、L型飘窗等创新设计 [10] 开发商压力与市场环境 - 开发商中建东孚于2025年6月以81.95亿元拿下宝山南大智慧城6宗核心地块，总建面约32万平方米，项目包含须100%自持商业、40%自持办公的近250米超高地标 [14] - 项目周期不到6个月，住宅首期推出144套房源，建筑面积约108㎡至133㎡，首开均价66025元/平方米 [14] - 公司面临80%的去化目标压力，销售人员称市场不好，只能靠价格和面积优势吸引客户，项目给出97折优惠，叠加后单价可降至6.4万元左右，低于周边在售项目 [17][19] - 中建东孚2023年上海销售额58.41亿元，2024年降至54.47亿元，2025年1月至9月销售额仅22.31亿元，排名跌至第42位，2024年拿地权益金额29.8亿元，较2023年48.05亿元缩水近四成 [20] - 公司2025年9月加推的宝山中建山水雅境项目，164套房源仅收获个位数认购，南大地块被视为扭转颓势的关键项目 [20]