项目核心卖点与设计策略 - 上海宝山南大板块新盘中环麓岛一期以“超高得房率”为核心卖点，市场传言得房率达90%多甚至100%，案场销售确认得房率在85%-90%之间 [1] - “南大首个且最后一个三阳台项目”是核心卖点，通过“三阳台”和飘窗设计大幅增加实际使用面积，例如110㎡户型的三个阳台总面积约15.2㎡，按“一半面积计价”规则销售，相当于额外赠送超7㎡使用空间 [1] - 除阳台外，飘窗也被广泛用作“增面积”工具，样板间内主卧、卫生间、厨房等区域遍布飘窗，可改造为储物柜等实用空间但不计入建筑面积 [5] “偷面积”操作的合规性与行业现状 - 项目110㎡户型的15.2㎡阳台占户型总面积13.8%，超出上海9月新规中阳台面积不超过户型建筑面积10%且不大于16平方米的限制 [2] - 销售人员解释前几批次楼盘申报在新政出台前故可操作，后续批次将严格按新规调整，并声称北阳台改造为卧室属于“竣备后改造”且已与有关部门沟通，属于“擦边”操作 [2][4] - “偷面积”是行业普遍现象，上海静安、长宁、浦东、宝山、松江和青浦等多个项目出现“三阳台”户型，开发商通过设计优化将阳台赠送面积从以往约8㎡提升至15㎡ [6] 开发商背景与市场去化压力 - 开发商中建东孚于今年6月19日以81.95亿元拿下宝山南大智慧城6宗核心地块，总建面约32万平方米，项目包含须100%自持商业和40%自持办公的250米超高地标商办塔楼 [7] - 项目从拿地到入市周期不到6个月，首期推出144套108-133㎡房源，均价66025元/平方米，公司面临80%的去化目标压力，销售人员坦言市场不佳，需靠价格和面积优势吸引客户 [8][9] - 中环麓岛单价已低于周边在售项目（如67477元/平方米、67396元/平方米），并提供97折优惠，折后单价可降至6.4万元左右 [10] 公司财务状况与竞争态势 - 中建东孚2023年上海销售额58.41亿元，2024年降至54.47亿元，连续两年位列上海房企第39位，2025年1-9月销售额仅22.31亿元，排名跌至第42位 [10] - 公司2024年拿地权益金额29.8亿元，较2023年48.05亿元缩水近四成，2025年上半年凭借南大82亿元地块跻身上海拿地榜TOP 3，但9月加推的宝山项目164套房源仅个位数认购 [10] - 上海新房市场整体凉意明显，8月公示35个新盘中仅2个触发积分制，7月18个认购项目中仅1个触发，南大板块有3000多套待售住宅，区域供应过剩加剧去化难度 [8][9]