全国市场整体趋势 - 2025年1-9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，商品房销售额同比下降7.9% [1] - 2025年9月单月新建商品房销售面积8531万平方米，环比增长48.5%，销售额8025亿元，环比增长47.3% [5] - 2025年9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线和三线城市均环比下降0.4% [3] - 2025年9月房价同比降幅呈收窄态势，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，二线和三线城市同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [3] 市场分化格局 - 房地产市场呈现分化加剧局面，没有统一“楼市”，一线城市展现较强韧性，三四线城市面临较大压力 [3][5] - 武汉市前三季度新建住房网签套数同比增长29.2%，网签销售面积749.25万平方米，同比增长26.53% [1][7] - 市场分化存在于不同能级城市之间及同一城市不同区域，武汉市场呈现“品质分层”现象 [8][9] - 高端和改善类住宅更具韧性，部分高品质项目如江南岸首次开盘2小时销售5亿元，去化率90%，保利琅誉首次开盘售罄 [9][11] 政策环境转变 - 政策框架转向“保障托底”和“市场升级”的双轨制设计，强调推动房地产高质量发展 [12][13] - 新政策优化保障性住房供给以满足基本需求，并因城施策增加改善性住房供给 [12][14] - 央行提出要维护金融市场稳定，做好房地产市场风险化解工作 [15][17] - 政策与过去以限制或刺激需求为核心的短期调控有本质区别，系统性地融入“保障和改善民生”框架 [12][29] 行业结构性变化 - 改善性住房成为结构性增量需求重点，2025年前三季度重点30城120至144平方米住房成交量占比提升至30% [19] - 房企竞争从单一“得房率”转向“地段+配套+服务”的综合比拼，推动“以供给激活需求”的良性循环 [19][21] - 头部房企将销售回款的40%-45%用于拿地，市场份额持续向头部企业集中，实力偏弱的开发商面临更显著销售降幅 [27] - 行业未来回归住宅品质竞争，市场从“有没有”向“好不好”转变 [29] 长期需求与挑战 - 惠誉评级预计中长期中国年均新增住房需求约为8亿平方米，新建商品住宅可满足6亿平方米需求，相对于2025年预期销售面积还有15%-20%的下降空间 [23] - 由于人口结构变化、未售库存高企等结构性挑战，2026年行业销售额可能继续下滑 [23] - 行业稳定需要一揽子政策解决经济提振、就业改善和有效去库存等痛点，预计行业将平稳地以每年单位数下行 [24][25]