地块成交概况 - 昌平区北七家镇歇甲庄村地块于10月28日以26.012亿元底价成交，由中建智地与北京未来科学城置业联合体摘得，此为天通苑板块时隔八年再度出让住宅用地[2] - 地块总用地面积约6.35万平方米，规划总建筑面积约10.47万平方米，其中住宅建筑面积约9.13万平方米，楼面价为24855元/平方米，溢价率为0%[2] - 地块打包了6宗子地块，除住宅用地外，开发商需代建社区服务、幼儿园、文化及体育设施共1.34万平方米并无偿移交政府[2] 地理位置与交通优势 - 地块位于昌平区最南端，西隔小清河与朝阳区相望，东邻天通苑，是“昌平进京第一站”[3] - 距离地块约1公里的天通苑东站是已通车17号线与年底将通18号线的换乘点，亦是规划中R6线（17号线支线）的起点，未来将形成“三轨交汇”枢纽[3] - 从该站出发，3站可达望京SOHO，7站直达工体，9站抵达国贸CBD，向北直达未来科学城，对在望京、国贸等核心区域工作的通勤族极具吸引力[3] 项目规划与配套设施 - 项目规划建设社区综合服务设施3382平方米（含养老驿站、卫生服务站、托育机构）、街道级文化设施800平方米、社区级体育设施5040平方米（含100个车位停车场）[5][6] - 配套设施全部位于住宅西侧，将形成步行5分钟生活圈，项目鼓励建设“全龄友好社区”与“超低能耗建筑”，托幼用地需全部实施超低能耗标准[6] 周边市场与价格分析 - 地块紧邻的天通苑东区二手房均价约2万元/平方米，而西南侧朝阳新北苑次新房价格高达8至9万元/平方米，北七家镇2025年10月新房均价为38287元/平方米，较9月微降0.95%[8] - 考虑到地块楼面价2.85万元/平方米，业内普遍预测未来售价将在5至6万元/平方米区间，与周边二手房形成显著价差[8][10] - 克而瑞数据显示，歇甲庄地块3公里范围内新房成交均价受望京高端项目拉动高达7.5至10万元/平方米，但本地实际成交活跃度低，2025年多数月份成交建筑面积不足2000平方米[14] 区域市场格局与竞争态势 - 歇甲庄地块的成交标志着昌平南部楼市形成朱辛庄、东小口、歇甲庄“三足鼎立”之势，朱辛庄价格在6万元/平方米以上，东小口约5.5万元/平方米，歇甲庄预计5至6万元/平方米[15] - 北七家板块面临高库存挑战，截至2025年9月，板块新房库存约34万平方米，占昌平区总库存27%，为区域库存量最大板块[11] - 高库存源于产业支撑弱、交通站点距离居住区远、配套落地慢，但转机正在出现，17号线支线已启动前期工作，山姆会员店预计2025年底开业，定泗路等主干道改造将于2025年6月完工[12]