市场分化 - 一线城市二手房市场出现回暖信号 北京网签量创44个月新高 深圳交易量达50个月峰值 广州成交量同比上涨48% [3] - 市场回暖高度集中于核心资源区 上海内环内新房价格环比上涨0.36% 而远郊楼盘面临10%以上跌幅 [3] - 三四线市场表现疲软 某中部省会城市新区楼盘单价从2020年8000元降至2025年4000元仍难成交 [3] - 人口向长三角 珠三角等城市群集中趋势加剧 东北 西北部分地区出现常住人口净流出 [3] 政策调控 - 2024年11月财政部等多部门出台新政 将契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米 统一四大一线城市二套房契税税率 [5] - 政策包括土地增值税预征率下调0.5个百分点 二手房交易免征增值税年限统一为2年 取消普通与非普通住宅分类 [5] - 调控模式从以限购限贷为主转向供需双侧协同发力 旨在盘活存量市场但效果呈现区域差异性 [5] - 深圳新政后出现单月"日光盘" 而某北方城市库存去化周期仍超过30个月 [5] 资本动向 - 房地产企业战略转向保守 万达出售文旅项目转向轻资产运营 融创2024年有息负债较峰值下降约40% [7] - 2025年外资对中国一线城市商业地产投资额同比增长15% 主要集中于上海陆家嘴 北京CBD等核心商圈 [7] - 资本偏好显示稀缺地段资产仍被视为避险工具 杭州豪宅项目"江河汇"单价突破12万元/平方米开盘售罄 而同一城市远郊楼盘需降价促销 [7] 居住革命 - "好房子"概念成为政策关键词 北京某科技住宅项目因恒温恒湿系统 智能化管理等配置 虽比周边房价高出20%但成交周期缩短50% [9] - 90后购房者中65%愿意为更好的社区配套支付溢价 而非单纯追求面积扩大 [9] - 需求升级加速老旧小区淘汰 2024年全国存量房改造面积同比增加22% 大量90年代建设的筒子楼面临空置风险 [9] 税收政策预期 - 房地产税立法预期开始重塑市场逻辑 支持者认为增加持有成本可抑制投机使交易更理性稳健 [11] - 核心矛盾在于若房产税试点推进 多套房业主会抛售房源还是转嫁成本 租房市场会因此降温还是升温 [11]