澳大利亚房地产市场整体格局 - 澳大利亚房地产市场呈现温和升温的"慢牛"格局，价格稳步上行但节奏温和 [1][7] - 全澳首府城市房价实现近10年来最长连续增长期，布里斯班房屋连续11个季度上涨，珀斯连续12个季度上涨 [7] - 2025年9月季度首府城市房屋中位价上涨约3.5万澳元，整体增长率达3.7%，将全澳房屋中位价推升至约105万澳元 [7] - 超过60%的澳大利亚人预计未来一年房价将继续攀升，分析师普遍预测全国房价中位数将上涨5万至10万澳元 [1] 公寓市场的结构性分化 - 公寓市场出现明显的"二元结构"，投资导向型公寓价格受压明显，而中低密度的自住型公寓行情稳步回暖 [2][6] - 悉尼与墨尔本公寓转售市场中，今年第二季度约有2500笔交易以亏损告终，贡献了全澳大利亚亏损转售量增幅的60% [1] - 真正具备地段优势、品质保证、面向自住客群的项目将率先被市场吸纳，而定位模糊、同质化严重的投资盘需要更长时间修复信心 [6] - 高层投资导向公寓仍在调整中，受持有成本与市场信心影响，恢复相对滞后 [6] 影响市场的关键因素 - 澳大利亚央行在2022到2023年期间连续多次加息，将基准利率从0.1%提升至峰值4.35%，推高了房贷利率 [4] - 澳大利亚政府出台海外投资者"禁购令"，从2025年4月1日至2027年3月31日限制外国投资者在澳购房 [4] - 建造成本和利率处在相对高位，短期不会出现快速上涨，市场的复苏以自住需求为主导 [7] - 供需错配是市场主线，整体供应滞后于人口增长与实际住房需求，这种结构性短缺将在中期内持续支撑价格底部 [7] 主要买家群体与需求变化 - 换小房（Downsizer）群体成为重要买家，他们是子女已独立的本地年长业主，卖掉郊区独立屋搬入核心地段大户型公寓 [8][9] - 65岁以上人口已占全澳大利亚人口的17%以上，预计未来15年将突破20%，驱动换小房趋势 [9] - 各州政府推出首套房买家减免、首房贷款担保等计划，促使许多家庭为成年子女购置首套房时选择预算更有限的公寓 [5] - 租赁市场紧张、租金上行促使不少租客转向购房市场，人口增长与移民净流入保持高位为房价提供稳定基础 [7] 预售房市场的挑战与转变 - 预售房公寓最早主要面向海外买家，签约时仅需支付10%定金，剩余款项在1至3年后结算 [4] - 高利率与信贷收紧使融资成本与结算成本同步上升，对于贷款杠杆较高的投资型客户，利率压力转化为被迫出售或价格回调 [5] - 海外业主若长期空置房产，需缴纳空置税与外国人土地税附加，叠加高利息与物业费，持有成本显著加重 [5] - 随着海外买家退潮，部分原本主打海外销售的开发商开始转向本地市场 [5]