行业政策与制度完善 - 国家层面《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则并稳定了市场预期 [1] - 制度的完善为资本进入和资产扩募奠定了稳定的治理基础，使企业担心的合规和政策不确定性风险边界更清晰 [1] 金融产品创新与市场深化 - 6月国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募，9月国内首单持有型不动产ABS——建信长租完成扩募 [1] - 公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段，持有型不动产ABS探索落地，标志着REITs从一次性融资工具转变为可持续扩募的动态资产平台 [2] - 一级市场与二级市场衔接更顺畅，扩募带来新资金和资产，流通盘扩大提升了价格发现效率，形成融资与交易互相促进的闭环 [2] 资产供给与市场结构 - 地方配套措施实施带动存量商品房收储计划启动，转为保障性租赁住房并加快入市节奏 [2] - 新一批可投标的进入市场使租赁住房资产在数量、结构与区域分布上更均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源 [2] - 市场投资者结构差异逐步形成，保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红成为“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性与价格发现效率 [3] 运营效率与财务表现 - 保障性租赁住房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [4] - 企业通过精细化管理使人力成本下降约2%至3%，NOI和EBITDA持续增长 [4] - 部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右，稳定的现金流与可持续分红是REITs长期价值的根基 [4][5]