文章核心观点 - 北京新房市场出现项目调规潮，房企通过减少大户型、提升得房率、增加共享空间等方式提升产品力，以应对市场存量竞争加剧和去化困难的局面 [1][3][9] 项目调规具体案例 - 昌平清樾府三期地块将楼栋从28栋减至26栋，缩减143平方米户型数量从48套减至24套，并将得房率提升至90%左右，同时增设架空层和共享空间 [1][3] - 海淀嘉华天珺项目西区将楼栋从10栋变为15栋，房源从424套增至488套，户均面积从111平方米缩小至100平方米 [6] - 通州缦云ONE二期为3栋住宅增加开敞阳台和设备平台，一层调整为4.2米层高的架空层 [7] - 通州朝棠揽阅项目东区楼栋数由6栋改为7栋，总户数增至394户，单层层高由3.07米增至3.12米 [8] 市场背景与去化压力 - 昌平清樾府一期开盘一年累计网签204套，去化率49%，成交均价降至4.3万元/平方米，较指导价低超1万元，特价房源单价约3.8万元/平方米 [2] - 海淀嘉华天珺项目整体去化率仅约17%，其西区取得预售证5个多月未形成网签 [6] - 昌平区域近两年供地密集，新盘林立稀释客群，在售项目包括清樾府、国贤府等至少8个，后续还有北七家镇和东小口地块将供应数千套房源 [4][5] - 通州自去年四季度放开“双限购”后土拍市场热度提升，新盘入市增多导致竞争激烈 [7] 政策导向与行业趋势 - 北京市于今年2月发布“好房子”相关技术要点，3月国家标准《住宅项目规范》发布，政策引导下新项目得房率和层高大幅提升 [7] - 项目调规主要分为两类：一类为适配“好房子”新规提升产品力，另一类基于市场需求反馈减少大户型、增加小户型 [9] - 在市场驱动下，通州区域客户买房预算缩减，69、86、89平方米的小户型去化更快 [9] 公司财务状况 - 北京住总地产业务今年上半年实现营收27.63亿元，同比增长10.6%，但净利润仅0.66亿元，同比减少54.8%，归母净利润0.13亿元，同比跌84.8% [5]