行业宏观定位 - 房地产行业是国民经济支柱产业，连接消费与投资，对稳定内需至关重要 [1] - 2025年是“十四五”规划收官与“十五五”规划布局的关键年份 [1] 政策环境分析 - 政策环境已处于历史最宽松阶段，需求端政策如房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平 [2] - 2022年以来各地累计出台优化政策约3000次，包括“金融16条”、首套房首付比例降至15%、取消房贷利率下限等举措 [2] - 5年期LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率累计下调0.65个百分点至2.65% [2] - 多数城市已全面放开限制性政策，行业进入非限购周期 [2] 市场表现与库存 - 2025年1-9月全国百城新房累计销售面积同比下降6%，市场在二季度边际转弱，三季度延续回落态势 [3] - 市场进入去库存阶段，截至2025年9月底全国50个代表城市商品住宅可售面积3.1亿平方米，较2024年末下降2.9% [3] - 9月末可售库存出清周期为19.9个月，同比缩短2.5个月，但三四线城市库存依然承压 [3] - 房地产市场离全面“止跌”仍有一定距离，风险尚未完全化解 [4] 城市分化与人口趋势 - 市场供求关系发生重大变化，新房销售面积进入见顶后的回落阶段 [5] - 城市间差异显著，一线城市中广州、深圳人口保持正增长（深圳增近20万人，广州增15.1万人），而北京、上海人口由增转降 [5] - 中西部省会城市如贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都持续保持较强人口吸附力 [5] 产品需求结构 - 改善性住房需求成为市场关键支撑，2025年前三季度全国重点30城90-120平方米新房成交占比保持在四成左右 [6] - 120-144平方米新房占比已超30%，多地120平方米以上大户型占比提升 [6] 企业投资策略与土地市场 - 房企拿地进一步聚焦核心城市，例如中海地产前三季度拿地金额795亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四城占比达83% [7] - 绿城中国在杭州、上海、苏州、西安四城的拿地金额占前三季度总金额70%以上 [7] - 2025年前三季度全国300城住宅用地出让金同比增长13%，一线城市增24.5%，二线城市增26.3%，三四线城市同比下降 [7] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [7] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，“好城市+好房子”具备结构性机会 [1][7]