行业动态与市场阶段 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][4] - REITs正逐步成为可持续扩募、动态管理的资产平台 [4] 运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5% [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给 - 《住房租赁条例》正式施行，统一行业规则并稳定市场预期 [5] - 多地存量商品房转保租房项目加速入市，为REITs和ABS提供充足、可持续的底层资产来源 [5] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础 [5] 融资渠道与市场结构 - 公募REITs与持有型不动产ABS并行发展，形成公募和私募相互补充的格局 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金与交易型机构形成互补格局 [8] - “长期资金稳底、活跃资金提效”的结构让REITs估值逻辑更理性 [8] 项目与资产特征 - 华夏基金华润有巢REIT本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [4] - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市 [7] - 新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [7] 估值逻辑演变 - 市场从关注单个项目稳定性转向重视资产组合的协同效应与风险对冲能力 [7] - 估值核心从以盈亏平衡转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场关注点从发行时的短期热度转向产品的长期回报与流动性 [7]