房地产行业定位转型 - 房地产行业定位发生历史性转型，从“城镇化引擎”转变为“民生基石”，居住属性和民生重要性进一步凸显[2][4] - 行业核心任务转变为“推动房地产高质量发展”，并被明确纳入“加大保障和改善民生力度”部分[1][4] - 房地产市场已进入存量主导阶段，多个城市二手房交易量已超过新房[2][15] “十五五”期间工作重点变化 - 供给逻辑从“十四五”时期侧重扩大保障房规模，转向“十五五”时期更注重结构优化和质量提升[6][9] - 产品标准升级，新增建设安全舒适绿色智慧的“好房子”任务，并配套实施房屋品质提升工程[6][12] - 服务链条延伸，提出建立覆盖从开发建设到维护使用全过程的房屋全生命周期安全管理制度[6][13] - 政策工具创新，“因城施策增加改善性住房供给”成为新方向，通过差异化政策满足需求[6][11] - 机制建设深化，强调加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[6][7] 住房消费限制性政策调整 - 将清理住房等消费不合理限制性措施，但各种限制性政策不会“一刀切”全面退出[6][7] - 政策调整将根据城市能级和市场情况逐步优化，核心城市可能先放宽郊区限购（如北京五环外不限购），再逐步调整中心城区政策[2][7] - 重点在于不同能级城市探索差异化政策，如优化商业贷款转公积金贷款流程、建立跨区公租房轮换机制等[7][11] 商品房基础制度改革方向 - 在开发环节，需改革预售制度，逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，并建立全流程品质管控标准[7][13] - 在融资环节，需优化融资结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立房企债务风险动态监测和分级预警体系[8] - 在销售环节，需加强销售行为规范，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策[7][8] 保障性住房供给优化 - 保障性住房政策重心从“十四五”的“有效增加供给”转向“十五五”的“优化供给”，从追求数量转向质量与结构并重[9][10] - 未来将更注重新市民、青年人等特定群体需求，增加小户型、低租金的租赁住房供给，解决供需错配问题[10][11] - 将建立“人-房-地-钱”联动机制，实现精准保障，并推动保障性住房建设标准提升，建成“好房子”[10][11] 改善性住房供给策略 - “因城施策”将更强调从规模导向到品质优先，允许各地根据人口结构、产业特点制定差异化政策[11] - 一线城市重在政策创新与存量激活，通过放宽限购、公积金改革等释放需求[11] - 二线城市重在品质提升与产城融合，通过土地供应优化吸引改善需求[11] - 三线城市重在存量盘活与保障托底[11] - 改善性购房需求不断扩大，120平方米以上的改善性商品房将成为新房市场主流[15] 房屋品质与物业服务提升 - 实施房屋品质提升工程，需建立从项目策划到交付使用的全过程质量控制体系，解决设计、施工、监管环节脱节问题[12][13] - 实施物业服务质量提升行动，需建立履约评估体系，规范公共收益管理，探索“低收费、可持续”模式[12][13] - 行业将从“规模红利”驱动转向“质量红利”竞争，构建“好房子+好服务”的高质量发展新格局[12] 房屋全生命周期安全管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，标志着房屋管理从“分段式”向“一体化”转变，覆盖设计、施工、运维全流程[13][14] - 制度包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等，将房屋安全评估纳入二手房交易必备条件[6][14] - 要建立制度需重构责任体系，明确房屋所有权人是使用安全首要责任人，并统一标准规范，建立长效机制[14] “十五五”房地产市场展望 - 市场将呈现总量收缩与结构分化，全国住房总需求和总供给可能进一步收缩，但高能级城市市场份额有望提升[15] - 改善性住房需求增长，将成为市场主流，行业正式进入存量主导阶段，城市更新和存量盘活成为重要方向[15]