市场整体成交概况 - 10月杭州市区（含富阳、临安）二手房成交约5900套，环比9月的6377套下降7.5%，同比去年10月的9120套下降35.3% [1] - 成交均价回落至2.8万元/平方米，同比去年10月的3.1万元/平方米下降约10% [1] - 市场自3月短暂“小阳春”后持续下滑，成交量与价格同步下行 [3] 板块与价格分化表现 - 非核心区域如临平、萧山南部、下沙等房价较高点跌幅超30%，部分老小区如古荡翠苑和德胜较高点跌幅超40% [3] - 10月成交前20小区中，“一字头”（单价低于2万元）房源占7个，例如江湘云庐成交32套，均价1.644万元/平方米 [3] - 中高端市场表现相对稳健，如馥香园成交10套，套均215平方米，总价超千万；杭曜置地中心成交12套，单价约5.5万元/平方米 [5] 刚需与改善市场特征 - 二手房超半数成交来自总价200万元以内房源，刚需群体以价换量趋势明显 [7] - 金地自在城10月成交23套，均价28598元/平方米，环比降3.5%，同比降11.6%，反映量增价跌的刚需市场现状 [5] - 改善型房源因地段和品质支撑，业主低价抛售意愿低，部分核心区域小区如创世纪、天璞等多月成交仅个位数，但价格保持坚挺 [7][9] 市场情绪与供需关系 - 中介反馈看房量减少，急售房东不多，低成交量下价格趋于稳定 [7] - 市场进入分化和降温阶段，买卖双方博弈中卖方让步更多，尤其刚需市场降价幅度显著 [9][11]