地块交易概况 - 中建壹品与湖北联投组成的联合体以19.04亿元底价竞得北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块 [1] - 该地块土地面积约2.76万平方米，规划建筑面积约6.35万平方米，容积率2.3，用地属性为R2二类居住用地 [3] - 中建壹品已在西红门板块完成三次布局，此前分别于2022年2月以35.7亿元、2024年2月以48.76亿元（溢价率15%）竞得该区域地块 [3] 地块开发优势与潜力 - 地块容积率较低，具备打造高品质住宅产品的良好基础条件 [3] - 地块紧邻规划中的地铁19号线二期西红门东站，未来将实现与轨道交通站点的一体化设计 [3] - 地块可共享西红门板块成熟配套设施，包括荟聚中心、山姆会员店等商业综合体，皇城根小学大兴分校（在建）、北京四中大兴分校等教育资源，以及北京大学第一医院南院区 [3] - 地块具备拿地成本低、适配刚需及刚改客群需求的优势，可有效填补区域小户型产品供应空白 [1] 企业战略与市场逻辑 - 公司持续在西红门板块拿地的核心逻辑是看好片区未来发展潜力，以及地块土地成本较低可更好平衡前期开发成本与利润 [4] - 公司借助当前楼市调整期“抄底拿地”，能与在售项目协同平衡整体土地成本，并实现产品层面的衔接呼应 [4] 板块竞争格局与去化前景 - 西红门板块项目密集，但多数竞品已进入尾房阶段且以大户型为主，新地块项目有望缓解区域去化压力 [1] - 2022至2025年期间，西红门板块有多个新建项目陆续面市，加剧了各项目间的去化竞争压力 [6] - 截至11月4日，板块内在售项目壹品兴创御璟星城元启批准销售1065套，已签约244套，去化率仅22.91% [6] - 尽管竞争激烈，但小户型产品目前仅有壹品兴创御璟星城元启仍有供应，更符合刚需、刚改类产品的市场定位逻辑 [7] - 6038地块预计将遵循大兴区“好房子”政策开发，在室内空间拓展、功能布局优化等方面有望带来创新产品，进而推动片区整体去化 [7] 板块发展历程 - 西红门板块开发起步较早，早期以限竞房为主，后续逐步出让商品房地块 [5] - 2020年4月，龙湖联合首开、新城控股竞得该板块两宗限竞房用地，为开发热度奠定基础 [5] - 2021年10月，华润置地与中铁置业联合体以15%溢价率拿下西红门地块，自此板块持续维持高热度 [5] - 2023年，中铁与华润联合体再度竞得地块，中建玖合也以15%溢价率竞得地块，板块逐步成为房企重点布局核心 [5]