市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季以来最高纪录 [2] - 全港主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [2] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [2] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [2] - 写字楼租金相较于2019年高位已下跌43% [2] 市场需求驱动因素 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [3] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [3] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元 [3] - 港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [3] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [3] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [4] 市场分化表现 - 中环第三季度净吸纳量达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [5] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅 [5] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高 [6] - 湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9个百分点 [6] - 港岛东租金跌幅最为显著，达3.2% [6] - 中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [6] - 中环约占整体新租赁面积的30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [7] 新需求力量与投资动态 - 阿里巴巴和蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来最大宗写字楼交易 [1][8] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山 [8] - 德事商务中心在中环国际金融中心新开设近2万平方呎据点，开业一个月租用率达60% [6] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [9] - 6月份香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [9] 供应与未来展望 - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，今年新增供应总量达330万平方呎 [10] - 预计消化新增供应可能还需要两到三年时间 [10] - 鉴于2026年写字楼新供应大幅减少，预计出租率于2027-2028年会稳步上升 [9] - 估计租金或到2026年底才会见底回稳 [9] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场 [9]